Gran angular

El mercat penalitza el lloguer altre cop

El preu del lloguer a Barcelona pateix un fort encariment els últims anys i agreuja el problema d’accés a l’habitatge. Una oferta reduïda i molt sensible a les tensions de la demanda local, i ara també internacional, estan darrere del fenomen

El sector turístic refusa ser-ne el culpable, però hi ha qui l’assenyala
La previsió és que les rendes han de continuar pujant els pròxims anys
Gonzalo Bernardos pensa que la pujada no és artificial i que la raó és estructural

El lloguer de pisos a Barcelona està disparat i complica l’accés a l’habitatge als col·lectius més sensibles com ara els joves o els aturats, i en general les moltes famílies que encara no han recuperat la renda perduda amb la crisi.

Els preus dels lloguers han pujat de mitjana més d’un 25% des del primer trimestre del 2014, però en alguns districtes, com ara Sant Martí o Ciutat Vella, ho han fet al voltant del 30%. Després del descens iniciat el 2009 que es va perllongar fins al 2013, la remuntada dels darrers tres anys ha situat el lloguer mitjà a la ciutat per sobre del rècord que es va assolir abans de la crisi. Els contractes formalitzats en el primer trimestre d’enguany tenien un preu mitjà de 845 euros per al conjunt de la ciutat. I la previsió de l’analista immobiliari i professor de la UB Gonzalo Bernardos és que continuï pujant, un 8% aquest any i entre el 4% i el 5% l’any que ve. “S’equivoca qui pensi que això és una bombolla, són causes estructurals les que estan darrere d’aquesta dinàmica i ens hem d’acostumar que viure a Barcelona és car”, ha dit. En relació a Londres, París, Munic o Roma, pagar el lloguer a Barcelona és encara entre un 35% i un 10% més barat.

Quines són aquestes causes estructurals? Bàsicament una oferta limitada en un context de demanda creixent. Si s’hi afegeix que l’administració té poques eines per intervenir en el tauler de joc es pot afirmar que el de l’habitatge és un mercat d’oferta, que vol dir que qui estableix les regles del joc és qui té els immobles. La demanda no té altra alternativa que adaptar-s’hi. La Generalitat ha creat un índex de referència de lloguers, però la seva eficàcia és tota una incògnita.

Oferta.

El parc d’habitatges de Barcelona està força consolidat i la falta de sol limita l’obra nova. A més, el planejament no distingeix entre usos de tal manera que és el mercat qui determina en cada moment si l’immoble es destina a habitatges, a oficines o a hotels, segons recorda l’urbanista Maria Buhigas. Les expectatives dels propietaris, que busquen maximitzar la seva inversió, també pot determinar el règim de tinença dels actius. Així per exemple, durant la crisi del totxo, quan vendre no era interessant, molts immobles van entrar en el mercat de lloguer, augmentant l’oferta de tal manera que les rendes van caure. El que passa ara és tot el contrari. Un estudi de la consultora immobiliària Forcadell estima que de cada deu contractes de lloguer que expiren, els propietaris posen a la venda sis dels immobles. Així l’oferta de lloguer s’està reduint i és un dels factors que contribueixen a la pujada. Cal pensar que el mercat de lloguer representa menys del 30% del total d’habitatges de la ciutat.

Però no és l’únic factor. També hi ha pisos que es lloguen a turistes per a curtes estades. Són els habitatges d’ús turístic que també pressionen el mercat. O no? L’Associació d’Apartaments Turístics de Barcelona (Apartur), que agrupa els gestors d’aquests pisos, pensen que no, i van encarregar un estudi a la consultora InAtlas que els dona la raó. El document assenyala que els apartaments turístics (13.555), legals i no, només representen un 1,64% del total del parc d’habitatges de la ciutat de Barcelona (825.000). A més a més, la croada de la Generalitat i l’Ajuntament contra l’oferta il·legal ha fet reduir el nombre total d’apartaments a disposició dels turistes els darrers dos anys, just quan les rendes dels lloguers estaven pujant: “No podem errar en el diagnostic, els preus del lloguer han pujat per molts factors però cap és per la influència dels pisos turístics”, ha dit el president d’Apartur, Enrique Alcántara.

L’estudi d’InAtlas és la rèplica a un altre de l’Ajuntament de Barcelona que es va fer públic el juny de l’any passat i les conclusions del qual indicaven el sentit contrari. Aquell estudi se centrava en la gran distància entre la rendibilitat del lloguer residencial i el turístic. Segons el grau d’ocupació del pis turístic la renda que ingressa el propietari és entre 2,35 i 4,07 vegades superior a la del model tradicional i la rendibilitat mitjana es mou entre el 7,68% i el 13,40%, quan l’alternativa està entre el 3% i el 4%. Si s’afegeixen altres factor com la sensació de desprotecció que té el propietari que lloga a un resident, la temptació a desplaçar el pis del mercat de l’habitatge habitual al de l’habitatge turístic és comprensible. “És evident que el lloguer turístic impacta en el mercat residencial”, assegura Maria Buhigas, coautora de l’estudi amb Duatis Arquitectes.

L’interès internacional per Barcelona és en bona mesura un motor del que està passant. Està darrere del fenomen dels apartaments turístics però també de la reforma de molts immobles pensant en el mercat de compravenda global. Paga la pena girar la vista enrere i recordar que Barcelona va créixer, en un moment de la seva història, sota el model de la propietat vertical, això és especialment així en districtes com Ciutat Vella i l’Eixample. El propietari de l’immoble es reservava el pis del principal i llogava la resta d’habitatges. Paradoxalment aquesta estructura, que en el passat havia dotat el mercat d’habitatges de força unitats en règim d’arrendament, està facilitant ara la compra d’edificis sencers per part d’inversors i la seva rehabilitació pensant en un perfil de comprador de més poder adquisitiu, sovint estranger.

Tsunami inversor.

El residencial és només una part de l’interès de l’inversor estranger per Barcelona del que ha estat testimoni Miquel Laborde, de l’agència immobiliària Marcet Laborde. Explica que els darrers dos anys fons xinesos, russos, dels Estats Units, catarís o indis han irromput a la ciutat amb diners i ganes d’adquirir locals, hotels, oficines... “S’han fet operacions destacades, però Barcelona és una capital petita per a les seves pretensions”, reconeix Laborde. De totes maneres “l’inversor local és qui lidera per volum i qualitat el mercat de Barcelona, però prefereix moure’s a l’ombra”, assegura Laborde. Aquesta constatació és el que porta Gonzalo Bernardos a assegurar: “Qui fa pujar l’habitatge a Barcelona és la burgesia catalana que no té la renda variable i compra actius immobiliaris de primer nivell i amb poc endeutament”, assegura.

Certament en el context de tipus d’interès baixos i poques alternatives d’inversió, una part del capital està tornant al totxo. En els darrers anys han proliferat les socimi (societats cotitzades anònimes d’inversió en el mercat immobiliari), uns instruments d’inversió amb avantatges fiscals si els actius adquirits es dediquen prioritàriament al lloguer i es conserven almenys tres anys. L’objectiu d’aquestes condicions és que no alimentin l’especulació, però això no treu que aspirin a una rendibilitat anual respectable entre el 4 i el 6%.

De socimis n’hi ha que tenen carteres variades i altres més especialitzades, però només compren actius en zones de primera classe per assegurar-se la revalorització. Algunes family offices (gestores de grans patrimonis) s’han agrupat en socimis per tenir més múscul i poden cotitzar en borsa.

La pregunta és què passarà quan els vents que ara mouen el mercat inversor en un sentit canviïn i ho facin en un altre sentit? Està per veure, però Miquel Laborde recorda que al centre de Barcelona ni durant el pitjor moment de la crisi va minvar l’interès per comprar immobles.

D’altra banda, la demanda local de privats que volen l’habitatge per viure-hi també està augmentant a mesura que millora l’economia. Tanmateix, no es preveu que factors com la demografia tinguin un paper tan determinant com en cicles precedents, ja que la formació de llars serà menor. Amb tot, la consultora Forcadell calcula que les necessitats d’habitatge a la província de Barcelona seran d’entre les 3.000 i 9.000 anuals.

Habitatge públic.

Per a Carles Cabrera, director general de l’Institut Cerdà, el fet que Barcelona tingui un parc de lloguer social “cinc vegades inferior al de l’Europa dels quinze” és un factor que condiciona els responsables públics a l’hora de tenir un paper destacat en la definició del model de ciutat, que resta en mans dels capricis del mercat. Estretament relacionat amb el tema dels pisos socials està el dels pisos buits, sobre els quals l’Ajuntament de Barcelona ha encarregat un cens que hauria de desvelar quants n’hi ha a la ciutat. Per a Gonzalo Bernardos l’existència d’aquest parc ocult és un “mite”: “No hi ha habitatge buit a les grans ciutats, el poc que hi ha és de propietaris que no poden pagar la rehabilitació i estan molt deteriorats”. L’economista desaconsella destinar diner públic a comprar pisos a Barcelona i pensa que s’hauria d’actuar en clau metropolitana i generar-ne en altres localitats dels voltants. “La possibilitat de fer un parc social a Barcelona és zero”, insisteix. En aquest sentit, les localitats del cinturó metropolità tornen a rebre joves que no poden viure a Barcelona i l’encariment dels lloguers s’estén com una taca d’oli per tota la regió.

La previsió és que l’accés a l’habitatge s’agreugi cada cop més.

LES XIFRES

13.555
Habitatges ús turístic (HUT)
Recull tota l’oferta, legal i il·legal. És l’1,64% del total.
13,4%
Rendibilitat de l’HUT
Un estudi assenyala que les rendibilitats de l’HUT estan entre 7,68% i 13,40%
825.000
Habitatges a Barcelona
És el parc total d’habitatges, dels quals al voltant del 30% serien de lloguer.
25%
Pujada del lloguer
Entre el primer trimestre del 2104 i el del 2017.
Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.

Publicat a