‘Boom’ o bombolla?

El mercat de l’habitatge està vivint un nou cicle alcista amb xifres en nivells de rècord tant en la compravenda com en el lloguer, que han començat a alimentar la por a una nova bombolla immobiliària. A Barcelona, adquirir un habitatge està sent des de fa alguns anys progressivament més car i, només els dotze mesos del 2017, l’esforç va augmentar més d’un 10%. El fenomen no és exclusiu de la gran ciutat i al conjunt del país el mercat de compravenda va notar un encariment del metre quadrat del 8,7%. I la tendència no ha deixat d’augmentar aquest any, fet que ha portat algunes veus del sector a treure a passejar el fantasma del sobrescalfament del totxo.

Ara bé, és encertat comparar la situació actual amb la bombolla que va acabar esclatant el 2007? Només cal mirar amb deteniment el conjunt de dades per adonar-se que el paral·lelisme es limita a algunes xifres però que el context és força diferent.

En el cas de Barcelona, és cert que els 4.334 euros el metre quadrat que s’han assolit el primer trimestre d’aquest any -segons el portal Idealista referenciat pel Departament d’Estadística de l’Ajuntament- s’acosta perillosament als 4.732 euros del mateix període del 2007 (màxim de l’anterior cicle). Això després de caure a menys de 3.000 el 2013. Però ho fa amb una demanda molt solvent i amb un context de finançament molt diferents.

El 2007, segons l’INE, es van vendre 67.430 habitatges a Barcelona (demarcació) i per finançar les operacions es van signar 126.288 hipoteques, és a dir el 187,3%. El cas de tot Catalunya no va ser gaire diferent: 111.482 habitatges i molts més crèdits hipotecaris: 196.457, el 176,2%. Més d’una dècada després, el finançament s’ha reduït significativament. Així, el 2017 es van formalitzar 52.558 operacions de compravenda d’habitatges, i només 37.561 hipoteques, això és, el 71,47%, una proporció que es manté els primers mesos del 2018, i que és una mica superior a la del conjunt de Catalunya.

Segons el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, les xifres del 2007 descriuen un context d’hiperfinançament en què les condicions per concedir una hipoteca i la quantia es van anar progressivament relaxant. Els preus dels pisos pujaven, però la quota mensual, que al final és el que miren les famílies, es mantenia perquè els terminis s’allargaven i els tipus d’interès tenien recorregut a la baixa. A més, el context laboral era ben diferent: hi havia feina, confiança en l’economia i que les coses no podien anar a pitjor.

En aquell moment, es compraven immobles per viure-hi, però també per especular i els diners no eren el problema. “Aquell inversor especulatiu ha desaparegut”, assegura Moisés Ruiz, gerent d’Agora MLS, una firma de gestió immobiliària. Certament, en l’actualitat, la demanda està composta bàsicament per dos grups. En primer lloc, pels inversors, nacionals i internacionals, que compren immobles amb l’objectiu de llogar-los, perquè els garanteix unes bones rendibilitats, en un entorn de pocs productes on posar els diners: “L’actual és un inversor de gestió que no compra per vendre demà”, assegura Ruiz. L’altra gran grup és el comprador de reposició, és a dir, el que ven el seu pis per comprar-ne un altre, sovint de segona mà. “Bona part de les operacions es fan sense necessitat de finançament bancari”, subratlla Gorgues.

També és cert que el panorama bancari ha canviat radicalment: moltes caixes van pagar car els pecats d’una excessiva relaxació i avui hi ha més vigilància. O no? Hi comença a haver algunes notes discordants en aquest escenari d’aparent control des del moment que hi ha entitats que prometen fins al 100% del finançament de l’habitatge. “Això està passant, però de manera minoritària i en un context de tipus d’interès fixos i taxacions més fidels a la realitat, per tant, no és preocupant, de moment”, diu Ruiz. Però totes les bombolles tenen un principi; aquesta laxitud pot ser el principi d’un problema futur? Resulta difícil de dir, però actualment no només la demanda està molt delimitada, també ho està l’oferta. A diferència del cicle alcista anterior, el boom actual no s’alimenta de noves promocions que es fan ad hoc per especular. Fonts del BBVA Research recorden que “els gairebé 10.100 visats firmats el 2017 van ser un 320% més que els aprovats el 2013 -el moment més baix de la crisi-. Tanmateix són nivells encara massa reduïts: els visats del 2017 només van suposar el 8% de la mitjana anual firmats en la darrera dècada”, asseguren. Aquesta evolució ha motivat que l’estoc d’habitatge nou que fa uns anys hi havia a Barcelona s’hagi gairebé esgotat.

En resum, per al gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona la clau del cicle actual és que està molt concentrat: geogràficament en algunes zones del territori i socialment en algunes parts de la població, la més solvent, “la que té cash”, diu. L’anterior boom estava participat pel 100% dels ciutadans.

Malgrat que l’atur s’ha reduït, els sous encara no han augmentat, i en un moment d’increment dels lloguers, les famílies que farien el salt a l’habitatge de compra encara no el poden fer. És una demanda latent i potser en un futur es farà aquest canvi. També és cert que el substrat més jove de la població no té tanta inclinació a la compra com les generacions anteriors.

“En els pròxims quatre anys no veig la bombolla per enlloc”, diu taxatiu Moisés Ruiz.