Gran angular

La logística reclama més sòl per créixer

Després de tres anys d’increment de la demanda, les naus a la primera i la segona corona estan en plena ocupació. A finals d’any i principis del 2019, s’acabaran immobles, però els inversors alerten que falta terreny per a nous desenvolupaments

El pla director d’Aena preveu un gran parc logístic a l’aeroport del Prat
Els promotors asseguren que la B-40 solucionaria la falta de sòl

L’antiga planta de Bacardí a Mollet del Vallès serà ben aviat història i al seu lloc s’aixecarà un modern centre logístic propietat de Segro, un fons d’inversió britànic especialitzat en la promoció i gestió d’actius immobiliaris que també té la plataforma logística que el gegant del comerç electrònic Amazon ocupa a Martorelles. Els 67.000 m² de nova oferta logística no arribaran al mercat fins al 2020, però no li faltaran pretendents. Des del 2014, la demanda de naus especialitzades en l’activitat logística no ha deixat d’augmentar, en alguns casos relacionada a l’auge del comerç electrònic, en d’altres, al creixement del consum de les famílies i en d’altres, a la imparable activitat exportadora. Sigui per la raó que sigui, la construcció de plataformes logístiques torna a ser un bon negoci, i els inversors s’hi han llançat de ple. Fons d’inversió nacionals i internacionals i les socimis –societats d’inversió que cotitzen en borsa–, han trobat en la demanda creixent de naus modernes adaptades a les noves necessitats de la cadena logística un filó on posar els diners i obtenir bones i segures rendibilitats.

Només en el primer trimestre d’aquest any s’han contractat uns 186.000 m² de naus logístiques, un 50% més que en el mateix període del 2017. D’aquesta superfície, el 82% és de nova construcció, i la major part estan concentrades en la segona corona de Barcelona, és a dir, entre els 10 i els 40 quilòmetres de distància del centre i resseguint l’autopista AP-7. Proximitat a grans nuclis de població i d’infraestructures de transport són les dues característiques més valorades pels clients. Una enquesta recent a un centenar de directius del sector logístic elaborada per Prologis, un dels grups més actius a l’Estat en la promoció de naus, revelava que la prestació que més ha variat en els darrers anys a l’hora de sol·licitar un immoble és una proximitat més gran a infraestructures modals i nusos de vies terrestres (55%), seguida de l’acostament a grans zones urbanes (47%).

Una altra de les característiques dels nous desenvolupaments és la dimensió: “Els inversors estan buscant solars grans que van del 20.000 als 50.000 m²”, explica David Oliva, director d’industrial i logística de la consultora CBRE a Barcelona. Sovint aquests projectes de gran envergadura és fan claus en mà, és a dir que promotor i usuari final van de bracet de tal manera que l’inversor s’assegura l’operació amb un contracte. Però com que la demanda és tan elevada, molts dels nous projectes s’han desenvolupat a risc, això vol dir que la societat promotora comença la comercialització quan la nau ja està en construcció. En un mercat en què els preus del lloguer estan pujant, aquesta fórmula deixa més rendibilitat a l’impulsor, que sap segur que no tindrà problemes per trobar llogater.

En aquest context de confiança i creixement, que es va iniciar el 2014 després d’uns anys de crisi marcats per l’excés de producte en el mercat, la situació actual és de gairebé plena ocupació a la primera i segona corona de Barcelona, amb només un 1,5% de superfície disponible, segons assenyala Oliva. Ara bé, a finals d’aquest any i principis del 2019 es preveu que arribin al mercat uns 328.000 m² de nova oferta ubicada principalment a les comarques del Baix Llobregat i dels dos Vallesos, que podrien animar el mercat. El problema, segons reconeix el consultor de CBRE, és a mitjà i llarg termini, perquè als inversors ja fa temps que els costa trobar sòl amb les característiques abans esmentades i a bon preu per poder garantir unes rendibilitats mínimes.

Veient aquest panorama, que no és nou sinó que reprodueix un dèficit històric de Catalunya, alguns inversors privats han optat per reconvertir sòl industrial en sòl logístic, com és el cas de Segro amb la planta de Bacardí. Però és una resposta limitada i lenta. El director general de Cimalsa, Isidre Gavin, opina que l’obsolescència de molts dels polígons industrials de Catalunya ha de permetre, en el marc del pla de regeneració en marxa, aixecar nous espais per a la logística, “però és una línia de treball lenta que no és per a la demanda d’avui”, assegura.

Per això la iniciativa privada fa crides reiterades al sector públic perquè desenvolupi nou sòl per a usos logístics. En l’enquesta de Prologis abans esmentada, el 75% dels directius reconeix que hi ha un problema de disponibilitat de sòl en els principals mercats logístics de l’Estat, però que aquest és molt més “greu” a Catalunya que a Madrid. “La falta de sòl està limitant les operacions logístiques a Catalunya”, assegura Gustavo Cardozo, director general de Prologis Espanya. En aquest sentit, va reclamar l’acceleració dels tràmits i les obres del quart cinturó: “És una infraestructura vital, no només des del punt de vista viari, sinó també per al desenvolupament de projectes logístics i industrials i per descongestionar l’AP-7.”

“A Cimalsa plorem amb els mateixos ulls que l’inversor privat -diu Gavín-; estem patint les conseqüències d’un Estat incomplidor que ens empobreix.” A més del quart cinturó -en l’endarreriment del qual també té molt a dir el mateix territori afectat-, a la ment del director general de Cimalsa hi ha també el Corredor Mediterrani, que és la gran aposta logística del govern de Catalunya i que no s’acaba d’enlairar. En el curt termini, l’empresa pública de promoció i gestió d’infraestructures logístiques disposarà de 700 hectàrees d’espais per ser ocupats, ara bé, allunyats de les zones de més demanda i vinculats amb una intermodalitat plena d’incertesa, de moment. Les plataformes Logis Empordà i Logis Montblanc estan en la recta final, mentre que la segona fase del CIM el Camp i la primera del Logis Penedès s’estan tramitant, i hi ha en fase d’estudi una plataforma al voltant de l’aeroport d’Algüaire i una altra a Abrera, que està cridat a ser un enclavament logístic estratègic, perquè hi conflueixen l’AP-7, l’A-2 i la B-40. Gavín reconeix que segurament l’administració s’ha despertat més tard que la iniciativa privada, però assegura que els problemes de finançament públic no hi han ajudat.

Ara bé, altres administracions tenen a l’abast respondre a la demanda de sòl logístic a Barcelona i el seu entorn més proper.

El Delta.

Recentment, Aena ha fet un pla directori immobiliari per desenvolupar en els pròxims vint anys 328 hectàrees que avui són solars sense ús a l’aeroport del Prat; entre les diverses propostes d’usos, destaquen les 75 hectàrees (561.821 m² de sostre edificable) per a activitats relacionades amb el comerç electrònic i 58 més (288.823 m²) per a un parc logístic.

A l’altre costat del riu Llobregat, Cilsa també manté una activitat frenètica per desenvolupar sòl per a la ZAL Port. A les naus comercialitzades lliurades els darrers mesos vol sumar 320.000 m² de nova superfície logística en els pròxims quatre anys, amb una inversió de 200 milions d’euros. Alfonso Martínez, que va ser nomenat director general de Cilsa el 2012, recorda que en aquell moment el nivell d’ocupació de la ZAL era del 78%; tres anys després, assolia el 100% i l’empresa va decidir posar a treballar tot el sòl lliure que encara els quedava més una part que és propietat del Consorci de la Zona Franca.

A llarg termini, Martínez reconeix que Cilsa -participada en un 48,5% per Merlin Properties, el principal inversor immobiliari de l’Estat- s’haurà de plantejar fer el salt més enllà de la ZAL del port per pròpia supervivència, ja que viu de concessions que aniran caducant. Així, no descarta cercar oportunitats en altres localitats i fins i tot fa una crida a Aena perquè, en el seu pla directori tingui en compte el port: “Les necessitats logístiques del port són d’un ordre molt superior a les de l’aeroport”, recorda.

En aquests casos, l’inversor privat ho té difícil a causa dels preus.

LES XIFRES

186.000
Metres quadrats
de superfície de naus que s’han contractat en el mercat de Barcelona en el primer trimestre.
50%
D’Increment
de la contractació del primer trimestre del 2018 en relació amb el primer del 2017.
4,2%
del PIB
suposen les activitats logístiques, segons Pimec.
1,5%
D’oferta vacant,
ja que a la primera i a la segona corona hi ha plena ocupació.

Estem perdent oportunitats?

El lloguer de 26.000 m² per part de Mercadona a Rockspring, a Sant Esteve Sesrovires, o els 48.400 m² contractats pel grup francès Vente Privee (Privalia) a Prologis, a la Bisbal del Penedès, són algunes de les principals operacions dels darrers mesos, i demostren que tot i la limitació d’oferta, qui vol acaba trobant un espai adaptat a les seves necessitats. “En cap cas no passarà que perdem una inversió important per falta de producte”, assegura Isidre Gavín. De tota manera, el director general de Cimalsa pensa que els operadors logístics han de començar a “canviar el xip” i, per a determinades activitats, apostar per ubicacions situades més enllà dels 40 quilòmetres de distància de Barcelona, és a dir, a la tercera corona.

No obstant això, la planificació urbanística està generant noves oportunitats al voltant de Barcelona. Els PDU, plans directors urbanístics del Baix Llobregat Nord i del Delta del Llobregat han definit noves àrees d’activitat que habiliten desenvolupaments logístics.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.

Publicat a