Focus

La quimera de la propietat

El mercat hipotecari, que podria començar la represa l'any vinent, oferirà productes més cars, en què manarà el perfil de risc de cada client. Tot el mercat roman expectant, per l'efecte d'abaratiment del preu dels pisos que pot induir la reforma financera del govern espanyol

Hi ha una demanda expectant per entrar en el mercat, que veurem l'any vinent
Caldrà ajustar molt els preus a cada client, en funció del risc que aquest presenti
Una rebaixa excessiva dels pisos podria fins i tot estimular la morositat
Es concediran més hipoteques en funció de l'estalvi estatal
Ara com ara, els bancs només són flexibles si compres un pis del seu estoc
En alguns moments, la banca ha fet ofertes molt agressives per animar el mercat

Els 50.000 milions d'euros que ha de proveir la banca, ¿suposaran la via de la represa del negoci hipotecari, amb més oferta de pisos i més barata? Caldrà veure si l'estratègia marcada pel ministre d'Economia, Luis de Guindos, finalment reïx, però si més no, en el sector es confegeix amb esperança un escenari de recuperació de la hipoteca, entre els anys 2013 i 2015. Ara bé, la hipoteca serà un bé escàs i més car.

En la prospectiva de la consultoria Oliver Wyman i l'Associació Hipotecària Espanyola, a partir del 2013 ens endinsaríem en un període de recuperació, feble a l'Estat espanyol, dels agregats macroeconòmics en què, segons preveuen, si els tipus d'interès són baixos (2-4%), es pot assolir un límit de concessió de 92.000 milions d'euros en hipoteques al final del període. En aquest escenari, el 40% de la cartera hipotecària tindria un perfil de risc mitjà o mitjà alt. Per contra, si ens movem en tipus d'interès alts (4%-6%), es pot assolir un volum semblant (91.000 milions) tot i que aquí ja tenim un 55% d'hipoteques d'alt risc. Així doncs, en aquestes circumstàncies, per guanyar massa crítica, les entitats haurien de mostrar un deler pel risc en uns anys en què, de manera inevitable, la variable del risc ha de presidir la política de preus.

CAP A LA RECUPERACIÓ.

En opinió de Santos González, president de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE), “les reformes del 2012 s'han de veure el 2013, i la recuperació del mercat hipotecari serà evident, perquè hi ha una gran demanda expectant per entrar al mercat, que només espera un entorn bo de finançament i ocupació.” Entrelluca una hipoteca de futur de model bàsic: “la recuperació de la confiança creditícia ha de venir per productes bàsics, com una hipoteca de finançament al 70-80%, que no sigui per períodes massa llargs i que hi hagi el compromís del deutor que no més d'un terç dels seus ingressos nets paguin la hipoteca.” Actualment, en dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), l'import mitjà de les hipoteques constituïdes a Catalunya ha baixat fins als 128.346 euros, quan no fa pas tants anys es concedien 150.000 euros. Tampoc no resta tan lluny el 1997, quan una família de renda mitjana no gosava destinar a la hipoteca més del 10% dels seus ingressos, en contrast amb el 42% dels anys d'exuberància immobiliària. Si ens cenyim a aquests últims registres estadístics, a Catalunya es van registrar 127 hipoteques per cada 100.000 habitants, un 30,5% menys en la variació interanual.

ÉS EL RISC.

Ja no s'hi valdrà oferir preu únic per a tots els clients, amb la hipoteca com a simple mecanisme de vinculació del client, a partir d'ara, en el negoci, el preu s'ajusta al risc, i l'entitat, mentre ven hipoteques amb una mà, amb l'altra haurà d'estar atent a com remunera els dipòsits minoristes i del finançament majorista, que està tan tancat per als bancs espanyols. No oblidem que el sector hipotecari suposa més del 60% de la inversió creditícia total del mercat, i això fa que el preu hagi d'estar molt vinculat al finançament global de l'entitat. Com diu Carles Vilarrúbias, Director de l'Àrea de Desenvolupament de Negoci d'Unnim, “si en anys anteriors les possibilitats de finançament gairebé eren infinites, ara com ara hem après la lliçó, que suposa deixar diners a 20-30 anys, mentre els mercats et deixen a 2-3 anys. Per tant, es concediran més hipoteques en funció de l'estalvi estatal que no pas internacional.”

Si parlem de perfilar molt bé el risc del client vol dir fer-li el vestit a mida, com explica Joaquim Coll, director de negoci hipotecari de Banc Sabadell: “caldrà ajustar molt els preus a cada client, i això vol dir fer-li un preu en funció del risc que presenti. Ja no hi pot haver més modalitats en el finançament de la hipoteca. Pots flexibilitzar amb els terminis de pagament, però al final, el que compta és que aquell client té 1.500 euros d'ingressos al mes, i prou.” Pel que fa una obsessió dels responsables de crèdit dels bancs, que és com optimitzar costos en la concessió del producte hipotecari, es pot pensar que hi ha marge d'estalvi aprofitant al màxim les possibilitats de la venda a través d'internet, que certament ha crescut molt, però cal fer avinent, com diu Joaquim Coll, que “molta gent, quan pren la decisió transcendental de comprar una casa, vol tenir una persona al davant per fer la negociació”.

En les últimes dades de l'INE, de novembre del 2011, el nombre d'hipoteques constituïdes va caure un 35,8%, en relació amb el mateix mes del 2010, tot acumulant fins a 19 mesos de davallada. Estan sent prou flexibles, els bancs, per mantenir unes mínimes constants vitals en el negoci hipotecari? Per Olivia Feldman i Ana Portolés, del comparador de productes bancaris Helpmycash, la resposta és clarament negativa: “en l'últim any hem vist com els diferencials han passat d'euríbor més 0,50% a euríbor més 1%, 2% o fins i tot 3%. Ara per ara, les dues vies per aconseguir una hipoteca impliquen les hipoteques en línia, i només per a perfils de clients molt bon pagadors, o comprar pisos als bancs, on aleshores sí que trobem moltes facilitats de pagament, com hipoteques al 100%, carència de capital durant els primers anys, o ajornament de quotes.” Certament, quan s'ha tractat d'eixugar els seus estocs immobiliaris, els bancs han lliurat al mercat ofertes realment agressives: el BBVA oferint mil habitatges a un descompte del 68%; La Caixa, 1.300 segones residències a 60.000 euros en el pla El meu Poble; el Santander, amb miniquotes de 200 i 300 euros i descomptes de fins a un 30%; a Caja España-Caja Duero assumint totes les despeses d'obertura de la hipoteca; a Banesto, oferint 1.200 immobles de segona mà rebaixats al 70%; a Caixa Penedès, amb descomptes de fins al 30% i carència de capital fins a 5 anys; a Banc Popular, amb un finançament de fins al 110%, etc...

I l'euríbor, que va tancar al gener a l'1,84%, és previsible que creixi, com preveu Joaquim Coll: “a la llarga, quan sortim de la crisi, l'euríbor pujarà, al 2%, 3%, 4%, i això vol dir que la hipoteca haurà de pujar. Els tipus d'ara són baixos perquè l'activitat econòmica està molt aturada.”

ESTAR ALERTA.

En la seva talaia d'observadores, Feldman i Portolés fan algunes recomanacions per comprar: “vigilar que el contracte deixi la porta oberta a canviar de banc a mitjà termini, quan millorin les ofertes d'hipoteques, amb menys interès i producte vinculat; aconseguir comissions de subrogació del 0% i un interès inicial fix de pocs mesos i, així, evitar la compensació de risc del tipus d'interès, que sol ser del 5% capital pendent en el moment de canvi.” En opinió d'aquestes analistes independents, una hipoteca justa seria l'euríbor més 1%, sense la clàusula del sòl i amb tres vinculacions: domiciliar nòmina, assegurança de vida i de la llar.

Els pisos han baixat en tots aquests any de crisi una mica més del 20% i el pla del ministre de Guindos és que encara s'abarateixin més. Feldman i Portolés pensen que “la decisió que augmentin les provisions per promocions acabades i habitatges del 25% al 35% és moderada, pot fer que els preus baixin, però no pas el que seria desitjable”. En opinió de Carles Vilarrúbias, “si els preus han caigut entre un 20% i un 30%, encara hi hauria un recorregut inicial de rebaixes d'un 5% i un 10%, i serà una rebaixa que no només ha d'afectar els estocs dels bancs, sinó també els promotors immobiliaris, que de moment s'hi han resistit, però s'hi hauran d'avenir, perquè si no, només vendran els bancs”. Als promotors, com ha deixat ben clar la seva patronal aquests dies, els fa molta por una caiguda general dels preus i han demanat a les entitats financeres que no en facin un gra massa, en la seva voluntat per desfer-se dels actius immobiliaris que taquen el seu balanç.

De fet, a diversos cercles financers donen per descomptat que la rebaixa no serà tan gran com s'escauria ja que, si fos així, tindria efectes contraproduents fatals, com l'augment de la morositat, ja que molts d'hipotecat llançarien la tovallola, deixarien de pagar la quota de la seva hipoteca i entrarien en els llimbs de la morositat, cosa que diferiria en el temps el redreçament del sector financer . És per això que el ministre Luis de Guindos insisteix tant que els bancs han d'ajudar els que tenen hipoteques, cercar totes les solucions de refinançament de l'enginyeria que admet el crèdit hipotecari, abans d'arribar a la solució traumàtica de l'embargament.

En tot cas, com diuen les analistes de Helpmycash.com, només per un abaratiment general es pot engegar el redreçament del mercat, ja que mesures com les desgravacions en IRPF i IVA per compra d'habitatge, “tot i que són bones mesures, necessàries, estan més aviat encarades a ajudar els que ja tenen subscrita una hipoteca”.

Si la crisi persisteix amb aquesta intensitat, és possible, com diu Carles Vilarrúbias, que arribem a “solucions a mig camí, híbrids com el lloguer amb dret de compra. No deixa de ser un pedaç, però pot ser una bona solució per als bancs, que així poden donar una solució a aquell actiu”. Molts d'experts consideren que en aquest temps en què l'economia fa tentines en la crisi, una bona solució per gestionar actius immobiliaris pot ser el lloguer, ja sia amb contractes de lloguer amb dret a compra o estimulant la demanda de lloguer amb mecanismes d'assegurances, tot facilitant avals bancaris o préstecs al consum. Com diu Santos González, de l'AHE, “fora bo que en certa mesura creixés el mercat del lloguer, perquè no hi hagués tanta pressió sobre la compra”. Val a dir que si el mercat del lloguer ha estat tradicionalment poc rellevant és per la migrada implicació de les administracions públiques per oferir habitatges de lloguer, a diferència del que ha passat en les últimes dècades en els mercats de l'entorn comunitari.

POCS EN LLUITA.

Al final del camí de la reforma financera, ens trobarem amb un quadre de pocs bancs en competició, cosa que es podria traduir en una alça del preu hipotecari. Per Joaquim Coll, de Banc Sabadell, “les hipoteques no s'encariran pel fet que al final restin poques entitats al sector financer, l'ajustament del préstec hipotecari és independent d'això, es pot dir que és un ajustament tècnic, determinat pel perfil de risc de cada persona”. Carles Vilarrúbias creu que “hi seguirà havent competència, però serà menys aferrissada. No hi haurà oligopoli, i si hi ha una escletxa de preus, algun banc la voldrà aprofitar amb preus barats.” A Helpmycash.com, Olivia Feldman i Ana Portolés no temen una pèrdua de tensió competitiva: “aquest risc no hi és, perquè si no hi hagués competència entre els 5 o 10 bancs espanyols que quedin, entraran al mercat bancs estrangers per esperonar l'oferta de preus d'hipoteca atractius. Hi haurà moviment.” En tot cas, si hi ha menys jugadors, és possible, com explica Santos González, que “hi hagi més solucions hipotecàries de cada banc, individualitzades per a cada client”.
575.000
Nombre d'habitatges
Mitjana que es demanarà del 2013 al 2015.
70%
Finançament de la hipoteca
Mitjana que tindran en el futur els préstecs hipotecaris.
128.346€
Import mitjà prestat
És la mitjana que es presta a Catalunya ara.
1%
Tipus d'interès
Aquest tipus, més l'euribor, seria el més just.

Adequar-se a un marc regulador restrictiu

El mercat hipotecari tindrà altres pals a les rodes en les novetats normatives. Els requeriments de solvència de l'acord de Basilea III, en la mesura que incorpora la necessitat de constituir coixins de capital i més provisions, farà augmentar el cost de finançament. Per si això fos poc, hi ha les mesures que es volen fixar per mantenir la liquiditat estable, tant a curt com a llarg termini. Per tant, segons la ràtio de solvència de cada banc, es pot limitar extraordinàriament l'ús de fonts tradicionals de finançament, com les cèdules hipotecàries, com a font líquida, o els dipòsits minoristes, com a font estable. Tot això perjudica globalment la pràctica de al banca minorista. A més a més, tenim la futura directiva europea del crèdit responsable a la vista, que es proposa fer més exigent la concessió de crèdits, tant pel que fa a la informació com a l'anàlisi de solvència i d'adequació del producte financer al perfil del client. A més de generar més costos als bancs, la normativa nova farà que el procés sigui molt més complex, i potencialment ineficient. A més, en el sector hi ha el temor que alguns sectors, com els joves, restin directament exclosos del mercat hipotecari. Com diu Santos González, “si la regulació s'endureix massa, s'encarirà molt el producte final i, en definitiva l'oferta de diner s'afeblirà de mica en mica. Cal esperar que aquest afany de control, al final, s'ajusti a uns termes raonables”.

Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.

Publicat a