Focus

La inversió en hotels es dispara a Barcelona

Tot i la crisi, l'augment constant d'un turisme majoritàriament internacional i el manteniment de les rendibilitats fan que la capital catalana sigui la destinació ideal per a nous projectes hotelers que volen un mercat consolidat sense grans riscos

A Madrid la rendibilitat dels hotels ha caigut un 25% amb la crisi
Els experts
també auguren una tendència positiva
per a aquest 2015

La venda de la Torre Deutsche –seu del bufet Cuatrecasas al passeig de Gràcia, 111, cantonada amb l'avinguda Diagonal– per 90 milions d'euros a KHH Capital Group i Perella Weinberg per projectar-hi un hotel de 5 estrelles de 150 habitacions ha estat una de les últimes i més destacades operacions d'inversió hotelera tancades a Barcelona.

Encara no se sap quin operador, és a dir, quina cadena hotelera assumirà l'explotació del nou establiment –un dels noms amb què s'ha especulat és el de Four Seasons–, però el que és clar és que els nous propietaris de l'immoble no tindran gaire problemes per trobar companyies que hi estiguin interessades.

L'any que acabem de tancar en el conjunt de l'Estat va tenir una inversió hotelera de 1.081 milions d'euros, una xifra rècord que tot i no superar la desorbitada quantitat de 1.780 milions d'euros del 2006 o dels 1.095 milions del 2007 ja és la tercera millor dels últims vint anys. La capital catalana hi té molt a veure. Ja ho va fer amb força el 2013, quan el canvi de mans de l'hotel W va suposar ben bé la meitat del total d'inversió a l'Estat, i ho ha continuat fent el 2014. I això és així perquè Barcelona hi té molt a dir, sobre la bona marxa de les dades d'entrada de turistes a l'Estat.

Turistes estrangers.

L'any passat més de cinc milions de turistes internacionals van visitar la ciutat i la quantitat ha crescut prop d'un 5% des del 2008. Més del 80% d'aquesta demanda d'hotels a Barcelona ciutat és d'origen estranger, i amb una procedència prou variada, que sens dubte ha ajudat a mantenir fort un sector que ha patit amb força la caiguda del consum del turisme espanyol.

“Aquest és un dels punts forts de Barcelona com a destinació de la inversió hotelera, és una ciutat amb un risc molt més baix que altres destinacions urbanes com Madrid, molt més dependents del turisme espanyol”, explica el soci director de l'àrea d'hotels de la consultora Irea, Miguel Vázquez.

Aquest bon comportament de la demanda fa que, a pesar del constant augment de l'oferta -només l'any passat es van tancar vuit grans operacions de reconversió d'edificis en futurs hotels al centre de la ciutat- les rendibilitats d'aquests establiments no se n'hagin vist afectades. “De fet, Barcelona és una de les poques destinacions urbanes en què aquestes rendibilitats s'han mantingut durant aquests anys de crisi, mentre que a Madrid la ràtio d'ingressos per habitacions disponibles ha caigut un 25%”, diu Vázquez. Aquesta mateixa ràtio, una de les principals dins del compte d'explotació dels hotels, va passar dels 80,2 euros als 80 euros a Barcelona entre el 2008 i el 2014.

I això és així, també, perquè a pesar de l'augment de l'oferta i del context de crisi els preus del hotels a Barcelona no s'han enfonsat, sinó que tot i una lleugera caiguda es pot dir que s'han mantingut força estables al voltant dels 110 euros per nit de mitjana. “Els hotels amb clientela internacional no han patit tant la crisi com els de clientela domèstica”, explica el director general de Quantum CCS, la central de compres i consultoria de Hotels Catalonia, Alejandro Casajuana. I aquest avantatge competitiu s'ha notat considerablement als establiments de la capital catalana respecte d'altres destinacions.

Per això, la previsió que els experts fan de cara al comportament d'aquesta mateixa inversió el 2015 no preveu cap canvi de tendència. El consultor sènior del departament d'inversió hotelera de Jones Lang Lasalle, Javier de Villanueva, explica: “Hi ha una millora evident de la confiança dels inversors i al bon comportament dels indicadors turístics i de la recuperació dels indicadors econòmics s'hi suma que Barcelona concentra tots els atractius per seguir captant demanda i inversors.”

Ara bé, fins quan es podrà suportar, aquest ritme de creixement sense que hi hagi perill de generar una bombolla al sector? El nombre de places hoteleres ofertes a Barcelona ha passat de 50.878 del 2008 a les 73.045 del 2014, un augment del 6,2%. Per Velázquez, es tracta d'un augment sense estridències.

El responsable de la consultora Irea destaca, a més, que “a pesar que les vuit operacions de reconversió d'edificis en hotels són molt cridaneres, en general estem parlant que els futurs hotels seran més aviat petits quant a places, estem parlant d'hotels d'unes cent places, no de mil”. I en tot cas, les dades, hi afegeix Vázquez, “mostren un augment de l'oferta entorn del 38,4% des del 2008 en relació amb un augment de la demanda del 43,1%”.

Bona ocupació.

A més, segons Villanueva, el mercat dóna signes de fortalesa. “Barcelona encara té recorregut, no veig que hi hagi cap perill de sobreoferta a curt termini”, diu el consultor sènior del departament d'inversió hotelera de Jones Lang Lasalle. Per tant, de moment sembla que el límit encara està lluny i que les dades sobre ocupació (que el 2013 va vorejar el 77% sobre el número d'habitacions disponibles) i rendibilitat mitjana dels establiments demostren que, de moment, Barcelona és capaç d'assumir l'augment del nombre de places.

Aquesta també és l'anàlisi que han fet els diversos perfils d'inversors internacionals que han entrat amb força a la capital catalana amb el segment hoteler. Fora de les operacions de compra de deute -que també han estat importants i on han predominat els fons oportunistes-, les que se centren pròpiament en els hotels que han capitalitzat sobretot fons espanyoles i internacionals de caràcter més patrimonialista i Socimis amb una voluntat més evident de permanència en el temps.

I les previsions per al 2015 no apunten cap canvi de tendència. Diversos factors justifiquen aquest pronòstic. La inestabilitat a altres destinacions del nord de l'Àfrica continua i això continua captant nous turistes cap aquí. A més, la baixada del preu del cru i la feblesa de l'euro juguen a favor de l'augment dels visitants, i d'altra banda, explica Vázquez, “s'ha obert l'accés al finançament, fins l'any passat aquest estava pràcticament tancat mentre que ara estem veient competir als bancs per finançar una determinada operació”.

I en el cas de Barcelona, aquesta nova inversió es continuarà concentrant, com ho ha estat en els últims exercicis, en les categories superiors. Una de les incògnites serà veure si finalment aquest 2015 es formalitza l'operació de venda de la Torre Agbar. Fa mesos que s'especula amb la possibilitat que l'adquireixi una gran cadena internacional per reconvertir-la en un hotel de luxe però de moment continuen les negociacions. Seria, sens dubte, una transacció emblemàtica que tornaria a fer parar atenció en una ciutat que sembla que no té fre en la seva capacitat per generar establiments hotelers nous. Si més no, de moment.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.

Publicat a