“No crec que els fons obtinguin plusvàlues a cinc anys vista”

Bernardos creu que els fons no han fet una anàlisi acurada del mercat residencial. ANDREU PUIG.

Espanya està de moda per invertir sobretot per una qüestió del boca a orella

Hi ha mig milió de pisos en estoc pràcticament impossibles de vendre

A partir de l'any que ve es tornaran a donar hipoteques a preus raonables

El 2014 els preus es començaran a recuperar, però només en zones molt bones

berta roig - barcelona

És el moment ideal per comprar, però no pensant en una inversió a curt termini ni, encara menys, a qualsevol punt de la geografia del país. Aquest és el missatge de Gonzalo Bernardos: “Els preus es recuperaran a partir del 2014, però només ho faran a ubicacions molt bones.” Una anàlisi, diu Bernardos, que no casa amb l'optimisme dels plans de negoci de la Sareb ni tampoc amb les previsions que fan alguns dels fons internacionals interessats en el mercat espanyol.

L'arribada d'aquests fons anticipen la recuperació del mercat immobiliari?

En el cas del mercat terciari sí que crec que es donen els símptomes de recuperació i es podran obtenir rendibilitats que pràcticament tripliquin les del 2006. Ara bé, en el segment residencial tinc els meus dubtes que sàpiguen el que estan fent.

Actuen amb miopia?

Espanya està de moda més per una qüestió del boca a orella que perquè realment aquests fons hagin fet una anàlisi acurada. Quan l'any passat Donald Trump va dir que els actius estaven barats, va començar a créixer l'interès per entrar-hi, els fons pensen que obtindran grans beneficis perquè compren barat i vendran més car. Jo tinc dubtes que això pugui passar perquè realment en matèria residencial no estan comprant els millors actius.

Hi ha actius que no tenen sortida ni tan sols regalats...

El mercat immobiliari espanyol es divideix en tres grups: un primer d'uns 500.000 habitatges pràcticament impossibles de vendre situats a poblacions petites i poc atractives, un segon grup d'uns 350.000 habitatges que poden tenir sortida si el preu està molt i molt bé i si hi ha crèdit -una combinació que difícilment es veu ara-, i un tercer grup de prop de 400.0000 habitatges ben ubicats, pisos que s'estan venent quan es posen a preu, tot i que això vol dir tornar a preus del 1999.

En tot cas aquests fons confien que l'economia espanyola sortirà del pou. Aquí també pequen de temeraris?

Si hagués de sintetitzar el que ha passat a escala macroeconòmica en el darrer any en una paraula, aquesta seria sort; al govern de Rajoy li ha tocat la grossa. D'una banda s'han refredat els emergents i el capital ha fugit d'allà cap a Europa fent baixar la prima de risc; a més, Angela Merkel no volia que res a Europa li espatllés la campanya per a les eleccions a Alemanya, i per això hi ha hagut més màniga ampla i el BCE s'ha compromès a deixar diners als països del sud, i a Espanya el govern no ha fet res però les empreses han continuat rebaixant salaris i ampliant la productivitat, i en conseqüència la nostra economia s'ha tornat molt competitiva.
Ara tenim superàvit en la balança per compte corrent, i això tothom ho interpreta com que la crisi macro a Espanya s'ha acabat. I a partir d'aquí confien que el mercat residencial es recuperi en tres o quatre anys.

I per tant també confien que en tres o quatre anys el mercat hipotecari s'hagi recuperat.

Però és que això ha de passar fins i tot abans. Els grans bancs no poden basar eternament la seva font d'ingressos en el negoci a l'Amèrica Llatina, s'hauran de plantejar trencar el mercat immobiliari espanyol una altra vegada. Probablement a finals de l'any que ve veurem que es comencen a donar hipoteques a preus raonables perquè, a més, les opcions dels bancs de guanyar plusvàlues amb la cartera de deute seran cada vegada menors. El negoci principal dels bancs és captar actius i donar crèdit, i l'hipotecari és el de menor risc.
És molt probable que a finals de l'any que ve comencem a veure les primeres pujades de preus a zones de Barcelona

A partir de l'any que ve la roda dels preus ja es torna a posar en marxa?

Sí, però atenció; el que estic dient és que el descompte respecte del preu que posa el venedor serà inferior, i per tant no vol dir que les expectatives del venedor -que sovint continuen sent desmesurades- es compleixin.

I la festa anirà per barris.

El 2019, a les bones localitzacions, els preus hauran pogut pujar un 30% però a la resta els preus encara han de caure uns anys més i després, a partir del 2017, podran tenir com a màxim increments marginals. Serà la dècada perduda per molt que el ministre Montoro encara hi veurà un èxit perquè el 2017 tornarem a estar com el 2008.

En tot cas, el crèdit tornarà i els preus deixaran de caure, no és tan mal escenari per als fons...

En residencial, el problema és que no crec que aconsegueixin desinvertir ni en tres ni en cinc anys amb plusvàlues, perquè no veig que estiguin entenent el mercat immobiliari espanyol, que és triple i no únic, no tot es recuperarà igual que el barri de Gràcia o l'Eixample de Barcelona.
Han vingut amb molta liquiditat i amb la idea dels actius barats però sense tenir en compte que en molts llocs els preus no es recuperaran.

Potser han fet números agafant com a referència els números que fa la Sareb.

La Sareb es una combinació de totes les pel·lícules de Disney. Es volen dedicar a la gestió d'actius immobiliaris, però la cúpula directiva de la Sareb no sap res del mercat immobiliari, contracten una consultora per fer un pla de negocis i els diu exactament el que vendran cada any, que és com per demanar a aquesta consultora que et llegeixi el futur... La Sareb no és res més que un pacte, un pacte amb els bancs de no vendre excessivament barat a canvi que aquests entrin en l'accionariat i evitin que els diners que van al banc dolent computin com a dèficit públic.