La logística supera recels
La intensa ocupació de naus ha deixat l'espai disponible sota mínims. El repte és desenvolupar nou sòl però a diferència del passat ara els municipis són més receptius als projectes
Catalunya té 2,4 milions de m² de naus i només el 7,5% està lliure
Malgrat la tara que per a l'economia significa estar privats del corredor ferroviari, Catalunya guanya credibilitat com a porta logística del sud d'Europa. Aquesta és una de les lectures que els experts consultats fan del fort increment que està experimentant el mercat immobiliari vinculat a aquesta activitat els últims anys. Les naus que es van quedar buides amb la crisi ja han estat ocupades i el producte disponible escasseja, amb la qual cosa les rendes comencen a pujar. El repte ara és desenvolupar nou sòl, però preocupa la lentitud de les administracions que necessiten fins a vuit anys. No obstant això, els anys de crisi han fet canviar la percepció negativa que la logística tenia en els municipis, ara estan més receptius als projectes en aquest àmbit.
Creixement.
La disparitat s'acaba en el moment d'analitzar-ne les causes. Com s'ha comentat amb anterioritat el comerç electrònic és un dels motors. Operacions com la d'Amazon o la de Mango a Lliçà d'Amunt -de 119.000 m²- estan relacionades amb el recorregut positiu d'aquesta activitat. I les dades només recullen una part del fenomen. La necessitat de proporcionar una resposta cada cop més ràpida als usuaris de les compres en línia està accelerant l'ocupació d'espais logístics més petits a l'interior de les grans ciutats o en les seves proximitats (l'anomenada última milla), que les consultores no incorporen als recomptes.
Un altre gran motor del desenvolupament logístic és el fort procés d'internacionalització que ha experimentat la indústria. La seva activitat exportadora ha contribuït al creixement dels ports de Barcelona i Tarragona. Per aquestes instal·lacions passen cada cop més mercaderies tant d'entrada com de sortida i tenen d'una àrea d'influència cada cop més gran. Les superfícies logístiques han acompanyat aquest procés.
D'altra banda, també hi ha empreses de diferents sectors que estan agrupant els seus magatzems per optimitzar espais i necessiten instal·lacions modernes.
Però per explicar per què l'enlairament logístic de Barcelona no té el seu equivalent en altres parts de l'estat i concretament a Madrid, Guillermo Garcia-Almuzara, director del departament industrial de Cushman & Wakefield, fa referència a les especificitats del mercat català: “La tradicional escassesa de sòl a Barcelona provoca que quan s'incrementa una mica la demanda, al mercat li entra pressa i es disparen les operacions; a Madrid, on és més fàcil aconseguir producte, no hi ha aquesta urgència”, diu.
El producte escasseja.
Cal pensar que dels nous desenvolupaments que han arribat al mercat el 2016, la majoria eren projectes clau en mà, això significa que el promotor l'ha fet per encàrrec d'un client i no estan a l'abast de tothom.
El logístic s'ha convertit en un àmbit interessant per a l'inversor immobiliari, que està apostant per aquestes instal·lacions ja sigui perquè deixa bons rendiments (al voltant del 7% de mitjana) o simplement per diversificar. Des d'aquesta perspectiva, la directora del departament industrial-logístic d'Aguirre Newman Gloria Valverde destaca que el sales and lease back , operacions de venda d'un immoble per quedar-se com a llogater, han estat molt freqüents el 2016.
CBRE calcula que en aquests moments hi ha 234.000 m² en construcció dels quals 209.000 m² arribaran al mercat aquest any. Doncs bé, només 58.000 encara no han estat adjudicats.
Una de les conseqüències de l'activació del mercat és l'augment de preus del sòl. Això pot condicionar futurs projectes.
En això també influirà el desenvolupament de nou sòl per usos logístics. Localitats com ara Gavà, Sant Boi, Martorell o Sant Esteve Sesrovires hi ha sòl industria sense ús amb possibilitat d'acollir futurs projectes.
També, com subratlla Gloria Valverde, hi ha més receptivitat per part dels ajuntaments a iniciatives relacionades amb la logística, a diferència del que passava abans de la crisi.
Els nous inversors del sector
En la revifada del mercat logístic no és aliè el fet que hi ha entrat nous aires en la inversió immobiliària. Són especialment actives les Socimis -Societats Anònimes Cotitzades d'Inversió Immobiliària-. Destaca un nom propi Merlín (Santander, BBVA, etc.) que ha adquirit la divisió logística de Saba, que inclou el CIM Vallès i el Parc Logístic de la Zona Franca, i una participació destacada en Cilsa, la gestora de la ZAL del Port de Barcelona. Merlín es presenta com el principal inversor en logística de l'estat espanyol. Però aquest títol també se l'ha penjat Logicor. La filial logística de Blackstone, el major fons d'inversió del món (Estats Units), va ser creada el 2012 i no ha parat d'incorporar actius logístics principalment en l'àrea de Madrid i Barcelona (que són el 75% de tot l'estat).
El grup inversor europeu VGP també ha tingut un paper molt destacat amb l'adquisició de les instal·lacions de Mango a Lliçà d'Amunt.
Altres actors importants en aquest mercat però més veterans són: Prologis, un dels líders mundials en inversió en el mercat logístic, que té actius a Sant Boi de Llobregat, la Granada del Penedès, Sallent, Subirats, les Franqueses del Vallès, Fogars i al CIM Vallès; Grup Clapé, promotors catalans amb molt bona fama; i el fons d'inversió Goodman, responsable de la nau de Decathlon a Sant Esteve Sesrovires i que farà la de Leventon a la mateixa localitat.