El fracàs de la ITV dels edificis d'habitatges
La Generalitat canviarà una normativa de fa dos anys que només obliga a comunicar-li les deficiències molt greus
La manca del certificat d'aptitud pot donar lloc a la imposició de multes
Uns 49.000 edificis d'habitatges catalans –els construïts abans de 1930– haurien d'haver passat la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) per obtenir el Certificat d'Aptitud abans de l'1 de gener del 2013, i uns 107.000 més –construïts entre el 1931 i el 1970– s'haurien de revisar abans del 2016, segons el calendari d'aplicació del decret 187/2010, que buscava instituir “un procediment per verificar el deure genèric que tenen tots els propietaris i les propietàries de conservar i rehabilitar els immobles de manera que sempre estiguin en condicions d'ús efectiu i adequat”.
Al cap d'un mes d'haver acabat el termini per a la revisió de la primera tongada d'edificis plurifamiliars, l'objectiu de tenir una radiografia del parc d'habitatges català de més de 45 anys d'antiguitat és un fracàs. S'han fet moltes inspeccions –el Col·legi d'Aparelladors en té més de dues mil de registrades a la demarcació de Barcelona–, però l'Agència Catalana de l'Habitatge només ha rebut 2.100 peticions de certificat d'aptitud, que només es pot demanar si s'han arreglat les deficiències detectades en la inspecció. D'altra banda, l'administració no té informació de tots els edificis amb deficiències, ja que només s'han de comunicar les que siguin molt greus.
El procediment.
Si l'informe de la inspecció tècnica qualifica l'estat general de l'edifici de “amb deficiències lleus” o “sense deficiències”, el tècnic el presenta a l'administració perquè atorgui el certificat d'aptitud, que s'ha de trametre directament a la propietat.
El certificat d'aptitud té una vigència de 10 anys, transcorreguts els quals caldrà renovar-lo seguint el mateix procediment i dins de l'any següent al de la seva caducitat.
El diagnòstic.
Estat molt greu: Existència generalitzada de deficiències que per la seva importància afecten greument l'estabilitat de l'edifici i representen un perill per a la seguretat de les persones. Cal adoptar amb caràcter immediat les mesures de seguretat corresponents.
Amb deficiències greus: Existència de deficiències que per la seva importància cal esmenar en els terminis que s'indiquin. Si comporten risc per a les persones, cal adoptar mesures urgents de seguretat, prèvies a l'execució de les obres.
Amb deficiències lleus: Existència de deficiències produïdes per manca de conservació. Cal efectuar treballs de manteniment per evitar el deteriorament de l'edifici o d'una part.
Sense deficiències: No s'aprecien deficiències en la inspecció ocular.
“Davant del dubte, els tècnics qualifiquen els desperfectes de greus per curar-se en salut”, explica el director de l'Agència Catalana de l'Habitatge, Jaume Fornt, i aquesta és la principal causa que s'ignori quin és l'estat real del parc d'habitatges. La Generalitat està preparant una nova reglamentació on s'obligarà a presentar tots els informes on s'hagin detectat deficiències i s'establirà una nova catalogació d'irregularitats en funció de si poden afectar les persones, separant els desperfectes que impliquin algun perill per obligar a fer una actuació directa i per a la resta establint diferents graduacions i donar un certificat amb una vigència més llarga o curta en funció del tipus de problema. La voluntat de la Generalitat és tenir enllestida la nova normativa l'estiu que ve.
Conseqüències.
L'incompliment de la realització de les obres d'esmena o de l'adopció de mesures de seguretat previstes en el decret faculten l'administració perquè n'ordeni l'execució.L'Agència de l'Habitatge i els ajuntaments poden declarar l'obligació de sotmetre a la inspecció, encara que no hagin assolit l'antiguitat prevista, edificis amb deficiències estructurals o on hi hagi situacions de risc per a les persones o els béns.
Vendre sense certificat d'aptitud
El certificat d'aptitud és un document que permet vendre millor un habitatge, ja que és una garantia que l'edifici està en condicions. El decret estableix que, en les transmissions d'habitatges, els transmitents han de lliurar als adquirents, en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica, una còpia del certificat d'aptitud, però que “si no es disposa de la resolució administrativa esmentada perquè l'edifici no ha passat encara la inspecció tècnica, o bé perquè l'informe de la inspecció tècnica determina deficiències que encara no han estat esmenades, les persones adquirents d'un habitatge poden exonerar de manera expressa les persones transmitents de l'obligació de lliurar-los el certificat d'aptitud”.
Si hi ha cap discrepància entre la cèdula d'habitabilitat atorgada als habitatges i el resultat del certificat d'aptitud atorgat a l'edifici, “prevaldrà aquest certificat per acreditar l'estat d'ús i conservació dels elements comuns, i la cèdula d'habitabilitat, per acreditar l'estat dels elements privatius dels habitatges”.
Normativa aplicable: llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, decret 187/2010, de 23 de novembre, sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges.