Quant val realment el meu habitatge?
Diversos estudis demostren que, per un mateix pis, un agent immobiliari obtindrà un preu, de mitjana, un 3% inferior al que obtindria per si mateix
La bombolla immobiliària espanyola va fer que el PER (‘price earning ratio') mitjà fos de 33 al final del 2007. És a dir, el lloguer era molt més barat que l'habitatge en propietat
Quan una persona es disposa a comprar o vendre el seu habitatge, es disposa a realitzar la transacció més impor
tant que farà al llarg de la seva vida i, possiblement, amb un sentiment d'arrelament a l'habitatge. La pregunta de “quant val realment el meu habitatge” no triga a sorgir. Si la pregunta és el valor de mercat en aquell moment, la millor opció és comprovar, utilitzant algun portal immobiliari, a quin preu s'estan venent habitatges similars. Ja se sap que ser excessivament ambiciós pot impedir la venda i ser poc ambiciosos pot fer que el rendiment obtingut no sigui el millor possible.
En l'acrobàtic equilibri està el preu òptim. Primer punt: si vol saber el valor real del seu immoble, no faci una taxació! Sí, sembla una paradoxa. Però les taxadores tenen incentius per sobretaxar (i així facilitar els crèdits) el seu habitatge en èpoques de boom immobiliari i subtaxar-les (i així dificultar els crèdits) en èpoques com l'actual. Això és així, per l'estreta relació que hi ha entre les taxadores i els bancs.
Segon punt. Un professional l'ajudarà sens dubte durant aquest procés, però, econòmicament, està demostrat que l'agent immobiliari no té un incentiu econòmic adequat per obtenir el millor tracte sinó per a obtenir un bon tracte en el menor temps possible.
Diversos estudis demostren que, per un mateix pis, un agent immobiliari obtindrà un preu, de mitjana, un 3% inferior al que obtindria per si mateix (l'accés a la informació que suposa internet ha fet reduir aquest 3% a un 2%). Com a curiositat, afegir adjectius del tipus “fantàstic” o “amb encant”, per ambigus, estan correlacionats negativament amb el preu final.
En canvi, adjectius que fan referència a característiques objectives, com el fet de que sigui nou o els materials utilitzats, estan positivament correlacionats amb el preu final.
VALOR RAONABLE.
Tota compravenda d'un immoble implica una compravenda al llarg del temps de béns i serveis i, per tant, podem perfectament comparar el preu que s'està pagant per la propietat de l'immoble amb el preu que s'està pagant pels serveis que proporciona l'immoble (el lloguer).
Com més elevat sigui el PER, més car serà l'habitatge en propietat en relació amb el seu lloguer. Per exemple, si un pis en propietat costa 360.000 euros i podem llogar-lo per 12.000 euros nets (de despeses) anuals, el seu PER serà de 30. Aquest fet implica que trigaríem 30 anys a recuperar el nostre capital immobilitzat en l'immoble a través del lloguer. Un valor excessiu. Un PER de 5, en canvi, seria magnífic.
La bombolla immobiliària espanyola va fer que el PER mitjà fos de 33 al final del 2007. És a dir, el lloguer era molt més barat que l'habitatge en propietat.
Avui, aquest valor, amb les dades oficials, se situa al voltant de 27, que significa que la sobrevaloració del preu s'ha corregit relativament. Amb dades de l'índex Tecnocasa-ESCI, aquest valor se situaria en 24.
La mitjana històrica del PER a Espanya se situa aproximadament a 19, que significa que els preus de l'habitatge encara haurien de caure un 30% (20% segons Tecnocasa-ESCI) fins que sigui raonable adquirir un habitatge mitjà.
Un PER de 20 és un valor acceptat com a raonable per a una inversió en un immoble, ja que suposa que en 20 anys l'individu recuperaria la inversió utilitzada. Encara que, per fer un bon negoci, no compri a més d'un PER de 15. Avui ja n'hi ha casos. Així que ja ho sap: “Lloguer mensual x 12 x 20 = valor raonable del meu habitatge”.